Investir sans emprunt : rêve ou réalité?

Dernière mise à jour : 14 déc. 2021

Je pense que c'est l'article qui m'a été le plus demandé depuis que j'ai lancé le site. Je l'avais promis et il est enfin là.



ATTENTION : cet article à pour vocation de donner des idées à ceux qui souhaitent investir sans contracter d'emprunt bancaire, ou qui n'en ont pas la capacité. 
Il s'agit, comme tout investissement, de projets qui doivent être réfléchis et qui nécessitent d'avoir certaines connaissances. Vous ne devez pas foncer tête baissée. 
Enfin, une rentabilité élevée est souvent synonyme de risque. Veillez à bien poser les chiffres de votre projet et de ne pas vous mettre en difficulté en investissant la totalité de vos économies. Gardez toujours un montant de sécurité.


On peut maintenant commencer cet article qui j'espère vous permettra de vous lancer. Comme chaque article, ces idées ont finalement été le résultat de longues recherches pour moi-même.

Lorsque j'étais étudiante (en alternance), j'avais tellement envie d'investir dans l'immobilier. Mais trouver une banque qui finance une étudiante en master en alternance (même si je gagnais à l'époque 1 700 euros/mois) a été pour moi mission impossible.


J'ai alors commencé à chercher des investissements qui nécessitaient moins de capitaux qu'un studio dans Paris car j'avais réussi à épargner beaucoup d'argent (si vous avez lu l'article sur mon histoire, vous savez que j'ai beaucoup travaillé - j'ai parfois cumulé 3 jobs, 7j/7 - et donc beaucoup économisé).




1. ACHETER DES PARTS DE SCPI


Une SCPI (ou Société Civile de Placement Immobilier) est, comme son nom l'indique, une société qui a pour objet social d'acheter de l'immobilier pour le mettre en location. Il peut s'agir d'immeuble de bureaux, d'immeuble à usage mixte (bureaux et locatif particulier), de locaux commerciaux etc.


Elle vous donne la possibilité d'être propriétaire d'une petite partie de l'ensemble immobilier moyennant l'achat de part.

En contre-parti la société vous verse le loyer proportionnel à votre quotité de part détenu. A cela, elle retire les frais de gestions engagés et sa marge.


Bon à savoir : généralement pour débuter, la SCPI oblige le souscripteur à un montant minimum (~1 200€ pour celles que je connais). Ensuite vous pouvez acheter une part quand vous voulez.


Pourquoi c'est intéressant : en plus des revenus fonciers que vous allez générer, vous bénéficiez aussi de la montée du prix de l'immobilier. En effet, comme vous êtes propriétaire, lorsque vous voulez revendre vos parts, vous touchez également la plus-value.

Attention cependant, la fiscalité de la SCPI est assez importante. Vos revenus sont imposés dans la catégorie "revenus fonciers" de votre déclaration d'impôts et vous n'avez pas vraiment la possibilité d'optimiser votre fiscalité.



2. ACHETER UN STUDIO EN PROVINCE


Je sais déjà ce que vous vous dîtes : le titre était racoleur, finalement elle nous demande d'acheter un appartement à crédit. C'EST FAUX.

On a trop tendance à croire que pour débuter dans l'immobilier il faut disposer de 80 000€ minimum. C'est évidemment une fausse croyance.


Il y a 3 ans, j'ai signé un compromis pour un studio de 17m2 à 17 500€. Je ne suis aujourd'hui pas propriétaire de ce bien pour d'autres raisons que la rentabilité. Il était vendu loué à 280 €. En retirant les charges, la rentabilité de ce bien frôlait les 7,5%. Une affaire.


Notre beau pays qu'est la France nous offre une hétérogénéité de l'immobilier qui peut profiter à tout le monde.


Bon à savoir : il faut cibler des villes où il y a un hôpital, une école d'études supérieures ou encore un EPHAD. Cela vous permettra de le louer facilement et d'éviter un grand délai de vacance locative. Il faut savoir qu'à la revente, ça peut prendre plus de temps et que la plus-value ne sera pas spectaculaire.


Pourquoi c'est intéressant : lorsqu'on ne veut pas/ ou on ne peut pas faire d'emprunt, ce type d'investissement reste intéressant car il est très lucratif. Vous n'avez pas les mêmes soucis que ceux qui ont un crédit si votre locataire ne paie pas. En plus de cela vous vous constituez un patrimoine et a force d'opération, vous pourrez dans quelques années vous offrir un appartement à 6 chiffres cash.


3. ACHETER UNE PLACE DE PARKING



Si vous vous intéressez à cet article c'est surement parce-que vous n'avez pas été convaincu par cette option car c'est souvent la première chose à laquelle on pense quand on veut investir sans emprunt. Beaucoup trouve que la rentabilité n'est pas très intéressante car les loyers perçus sont de l'ordre de 50 à 200€. Sauf qu'il faut faire les calculs pour comprendre que la rentabilité est un ration. Il faut prendre en compte le montant total investi (quelques dizaines de milliers d'euros) et les faibles charges de copropriété. Enfin la taxe foncière peut être refacturée au locataire. En %, ça revient quasiment au même qu'un appartement (je dirais même que la rentabilité est meilleure). Cependant, l'enrichissement et donc la prise de valeur de votre patrimoine sera moins rapide.


Bon à savoir : selon moi, votre investissement doit tenir compte des politiques municipales. En effet, si je devais faire ce type d'investissement, je n'investirais par à Paris Centre (coucou Anne HIDALGO qui veut interdire les voitures dans les 4 premiers arrondissements de Paris). En proche banlieue, ou dans certaines provinces : je dis OUI. Enfin, pensez à éviter les parkings avec monte charge (électricité = charges élevées) et ceux dont la manœuvre pour se garer est compliquée car vous risquez de faire fuir les locataires.


Pourquoi c'est intéressant : le parking est souvent peu cher et les charges très réduites. C'est bien pour commencer car la rentabilité est souvent stable et il est facile de louer une place de parking. Attention cependant à la fiscalité.



4. ACHETER UN APPARTEMENT AUX ENCHERES


Je voulais absolument faire cet article pour vous parler de cette option.




On pense souvent aux enchères pour acheter des biens de grandes valeurs (tableaux, sculptures…) mais pas assez pour acheter des appartements. Et pourtant, depuis toujours, on peut y faire de supers affaires. Il faut savoir que c'est assez risqué quand on a aucune connaissance car il y a beaucoup de choses à vérifier avant d'enchérir sur un bien immobilier.


VOUS FORMER EST OBLIGATOIRE car ce type d'achat peut vous mener directement à un gouffre financier (bien occupé avec locataire qui ne paie pas, copropriété surendettée, squatteurs… etc.).


Bon à savoir : un avocat est nécessaire aujourd'hui pour enchérir. De plus, il faut avoir visité le bien préalablement : souvent le créneau est sur une heure en plein milieu de la journée.

Il ne faut pas avoir un travail trop prenant… car il n'y a QU'UN SEUL créneau généralement. Donc si vous le loupez, vous ratez l'appartement.

Enfin, il existe des personnes qui ne font que ça. Donc vous ferez face à des requins. N'hésitez pas à y aller juste pour voir au début et comprendre le mécanisme.


Pourquoi c'est intéressant : Vous avez la possibilité d'acheter des biens à 5 000€ alors que la vraie valeur est de 70 000€. C'est un investissement qui peut vous enrichir énormément. Mais attention, en cas de situation compliqué (squatteurs etc.) vous ne percevrez votre gain que quelques années plus tard. Cependant, si vous n'avez pas d'emprunt, pourquoi ne pas se lancer?



J'espère que cet article vous a permis d'y voir plus clair sur tout ce qui se fait et que peut être vous vous lancerez !!









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