Pourquoi est-il si difficile de contracter un prêt immobilier? Taux d'usure, HCSF...

Dernière mise à jour : 5 sept.


Vous avez sûrement entendu cette phrase récemment : "j'ai eu un refus de la banque".

Et vous n'avez pas fini de l'entendre..


En effet, depuis le début de l'année, c'est 45% des demandes de crédit immobilier qui ont été rejetées.

Les 30 - 55 ans seraient les plus touchés.


Pourquoi?

En voici l'explication principale : sur les 45% des rejets, le taux d'usure serait responsable d'un rejet sur 2.


Mais le taux d'usure c'est quoi concrètement? Un peu d'histoire...

Le prêt serait né en Mésopotamie. Vers 1750 avant J.-C., le Code de Hammurabi prévoyait une régulation des taux (eh oui, les petits malins - et les escrocs - ça existe depuis toujours...).

Afin de réguler le marché des prêts, des taux légaux étaient prévus en fonction du projet : agriculture, commerce...

Evidemment, certaines personnes n'avaient pas accès à ce type de prêt ou souhaitaient financer des activités non prévues. C'est ainsi que sont apparus les usuriers (les petits escrocs dont je vous parlais plus haut). Un usurier se définit comme une personne qui prête de l'argent à un taux supérieur au taux légal.


De nos jours, en France, le taux d'usure est défini et encadré par la Banque de France.

Ce taux est calculé tous les trimestres et publié au Journal Officiel. Vous pouvez retrouvez les taux du 3ème trimestre 2022, mais aussi l'historique juste ici : https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure


Que nous dit la Banque de France à ce sujet ?


Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Ceci concerne les prêts aux particuliers, aux associations, et aux collectivités locales¹. Le taux d’usure sert à protéger l’emprunteur contre des propositions de prêts « trop chères ».

Plus précisément, le taux d’usure est le taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal qui peut vous être appliqué lors de la souscription d’un prêt.

Le TAEG est le taux d’intérêt « tout compris » d’un crédit. Il comprend notamment :

  • Le taux d’intérêt nominal (= le taux utilisé pour calculer les intérêts de votre prêt),

  • Les frais de dossier,

  • Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt (exemple : courtier),

  • Les coûts d'assurance et de garanties obligatoires

Si, au moment où le prêt vous est accordé, le TAEG du crédit dépasse le taux de l’usure, le prêt est dit usuraire. Il est interdit d’accorder un prêt à un taux usuraire.

Il existe différents taux d’usure selon le type de prêt qui vous est accordé, selon son montant et sa durée.



Quelles sont les conséquences sur le particulier qui souhaite emprunter dans le but de souscrire un prêt immobilier ?


Aujourd'hui, les taux remontent plus vite que le taux d'usure fixé par la Banque de France. Ainsi avec un apport de 10% mais à un taux de 1,5% (conditions de juin 2021) vous pouviez prétendre à un emprunt sur 25 ans.

Aujourd'hui, les taux étant autour de 2,2%, avec un apport de 10%, il y a de grandes chances que le TAEG soit au dessus du taux d'usure. Pour emprunter, il faudra alors augmenter votre apport ou réduire la durée de votre prêt pour espérer acquérir votre bien.


Généralement, votre budget n'étant pas extensible, vous vous retirez du projet. Les conséquences sont alors directe sur le marché : bien qui se retrouve plus longtemps sur le marché. Soit les prix baissent, soit les vendeurs repoussent leur vente et les prix montent.

Vous l'avez compris, c'est malheureusement un mécanisme assez néfaste pour le marché qui s'installe.


Des discussions à Bercy sont en cours quant à une possible remontée du taux d'usure au 4ème trimestre.


Outre le taux d'usure, le HCSF (le Haut Comité de Stabilité Financière) a durçi cette année les conditions d'octroie d'un prêt immobilier.

Alors qu'emprunter à 100% ou 110% était encore possible en 2021, et très facile en 2020, ce n'est plus le cas en 2022.

En effet, jusqu'au 31.12.2021, il s'agissait de recommandations. Depuis le 01.01.2022, les recommandations du HCSF sont devenus obligatoires :


- Taux d'effort fixé à 35% des revenus nets ;

- La durée maximale d'emprunt des crédits (réduisant considérablement la marge d'extension via le différé) ;



En bref, emprunter en 2022 est devenu assez compliqué, mais pas impossible. Il faudra malheureusement injecter de l'argent pour réaliser des opérations cette année.








¹ Pour les entreprises et les particuliers agissant pour leurs besoins professionnels (entrepreneurs individuels), seuls les découverts en compte sont soumis à un taux maximum.


602 vues0 commentaire

Posts récents

Voir tout